Falls Sie als Eigentümer:innen von selbstgenutzten oder vermieteten Wohnungen und Häusern privat und ohne Makler:in verkaufen wollen, möchte ich Sie vor einigen Fehlern warnen. Zum einem, weil sie sich negativ auf Ihren Verkaufserlös auswirken können. Zum anderen, weil Sie mit einigen Profi-Tipps meist vermeidbar sind.

Im folgenden Text lesen Sie einige Stolperfallen, die Sie erwarten können und wie Sie diese erfolgreich vermeiden.

Fehler Nr. 1 - Ohne Vorbereitung in den Immobilienverkauf

Viele Privatverkäufer:innen haben die Vorstellung, dass sich eine Immobilie bei der momentanen Marktlage - trotz steigender Zinsen - quasi von selbst verkauft. Das ist definitiv ein Fehler! Denn ohne gute Vorbereitung und das Sammeln wichtiger Fakten zu Ihrem Objekt wirkt Ihr Verkaufsangebot auf Interessent:innen schnell unseriös. Wenn Sie auf Nachfrage dann auch noch wichtige Unterlagen nicht parat haben, verabschieden sich potentielle Käufer:innen rasch wieder.

Mein Rat – Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um sich Grundkenntnisse anzueignen und die komplexe Materie „Markt und Immobilie“ zu durchdringen. Ein Hausverkauf lässt sich nicht mit einem Gebrauchtwagenverkauf vergleichen. Vergessen Sie nicht, dass eine Immobilie einen sehr großen Vermögenswert darstellt und sich Fehler auch dementsprechend finanziell auswirken können.

Fehler Nr. 2 - Preisfindung ohne Marktkenntnisse

Es reicht nicht, wenn Sie wissen, was Sie ursprünglich für Ihre Immobilie bezahlt haben und wie viel Sie für die Instandhaltung ausgegeben haben. Die Summe daraus ist selten eine gute Basis für die Bestimmung eines Verkaufspreises. Auch die Recherche im Internet nach Angebotspreisen ist wenig zielführend, da jedes Objekt für sich beurteilt werden muss. So gelten die aktuelle Marktsituation in Ihrer Wohnlage oder eventuelle Baubeschränkungen als weit maßgeblichere Faktoren.

Mein Rat – Eine Immobilienbewertung gehört ganz klar in die Hände von Profis, die die Marktlage kennen und viele Vergleichswerte zu ähnlichen Objekten haben. Nichts macht eine Immobilie mehr zum Ladenhüter als ein viel zu hoch angesetzter Verkaufspreis. Und: Nichts ist langfristig ärgerlicher als weit unter Wert verkauft zu haben.

Fehler Nr. 3 - Den Verkauf schaffe ich alleine

Letztlich ist es Ihre Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Expert:in verkaufen. Viele haben dies bereits vor Ihnen getan. Dennoch sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein Immobilienprofi einen anderen Verkaufserlös erzielen kann als Sie selbst. Der Erfolg liegt unter anderem an einer fundierten Wertermittlung, einem aussagekräftigen Exposé und geschickten Verkaufsverhandlungen.

Mein Rat – Stellen Sie sich einfach die Frage, warum Sie beim Tausch Ihrer Bremsen so selbstverständlich eine Kfz-Fachwerkstatt aufsuchen und auf Nummer sicher gehen wollen, dass alles professionell und rasch erledigt wird.

Fehler Nr. 4 - Ohne Erfahrung in die Vermarktung

Privatverkäufer:innen neigen dazu, an falscher Stelle zu sparen, zum Beispiel am Werbe- und Vermarktungsbudget. Doch eine unattraktive Anzeige in der Zeitung oder im Internet ist denkbar schlecht geeignet, wenn Sie „mal schnell“ die Resonanz auf Ihr Angebot testen möchten. Vergessen Sie nicht: Sie wollen ja von möglichst vielen potentiellen Käufer:innen entdeckt werden, um Ihre Verkaufschancen zu erhöhen. Eine laienhaft verfasste Annonce schreckt häufig die passenden Interessent:innen für Ihre Immobilie ab.

Mein Rat – Glauben Sie mir, ein professionelles Foto, eine aussagekräftige Überschrift und die wichtigsten Eckdaten können eine hohe Anziehungskraft entwickeln. Unterschätzen Sie niemals die Macht guter Werbung.

Fehler Nr. 5 - Meine Immobilie kenne ich am besten

Diese Antwort ist meist subjektiv gefärbt und mit jeder Menge Emotionen verbunden. Privatverkäufer:innen sind häufig „betriebsblind“ über die Jahre geworden. Im schlimmsten Fall verschweigen sie unbewusst versteckte Mängel. Meist sind sie nicht auf die nüchternen, objektiven Fragen der Interessent:innen vorbereitet. Viele dieser kommen nämlich mit einer langen Liste zum Abhaken zu Besichtigungsterminen: Bestehen Baugenehmigungen hierfür und dafür, wann wurden die Fenster eingebaut, wie hoch sind die monatlichen Betriebskosten, können wir diese und jene Dokumente einsehen ...

Mein Rat – Die Vorbereitung ist das A und O eines jeden Verkaufes. Nehmen Sie sich Zeit und nehmen Sie Geld in die Hand, um moderne Vermarktungsmöglichkeiten und Medien zu nutzen. Erstellen Sie eine Liste an Fragen, die auftauchen könnten und bereiten Sie sich darauf vor.

Fehler Nr. 6 - Auf keinen Fall verhandeln

Hier wird es kritisch. Zum einen, wenn Sie Ihren Verkaufspreis ohne Verhandlungsspielraum festgelegt haben. Zum anderen, weil Kaufinteressent:innen häufig einen Verhandlungserfolg brauchen, um wirklich und fest „anzubeißen“. Überlegen Sie sich haargenau, wo Sie um wie viel nachgeben können und stellen Sie gleichzeitig eine Forderung an die Verbindlichkeit des Kaufes. Hier wäre es sehr gut, wenn Sie bereits weitreichende Erfahrungen bei Verhandlungen mitbringen.

Mein Rat – Überprüfen Sie Ihr Verhandlungsgeschick und legen Sie sich eine gute Strategie zu. Dies ist der entscheidende Moment, wo es um Ihre Zukunft geht und wie viel Geld Sie aus dem Verkaufserlös dafür zur Verfügung haben. Bei Unsicherheiten können Immobilienprofis zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen souverän vermitteln.

Fehler Nr. 7 - Käufer:in gefunden, Verkauf abgeschlossen

Selbstverständlich ist es ein großer Erfolg, wenn Sie eine mündliche Kaufzusage erhalten haben. Doch leider bedeutet diese noch nicht, dass Ihre Immobilie in den nächsten Tagen den/die Eigentümer:in wechselt. Bis Ihr Verkauf in trockenen Tüchern ist, gibt es noch vieles zu beachten: Ist die Finanzierungsbestätigung der Käufer:innen noch gültig? Stehen alle - auch mündlich - getroffenen Absprachen im notariellen Kaufvertrag? Und so weiter, und so weiter.

Mein Rat - Bis der Verkaufserlös tatsächlich Ihrem Konto gutgeschrieben wird vergeht oft einige Zeit und viele Feinheiten müssen gründlich bedacht werden. Auch im Anschluss gibt es noch vieles abzuarbeiten und zu beachten. Als Immobilienmaklerin bin ich für meine Kund:innen bis zum Verkaufsabschluss und weit darüber hinaus fachlich da.

Und nun wünsche ich Ihnen viel Erfolg und drücke Ihnen die Daumen für einen reibungslosen, nervenschonenden und schnellen Verkauf! Falls Sie sich für einen Verkauf mit Makler:in entscheiden sollten, bin ich gerne für Sie da! Ihre Immobilienökonomin mit Herz und Hand.

Gerne stehe ich Ihnen für weiterführende Fragen zum Beitrag zur Verfügung. Sie können mich anrufen, mir eine E-Mail schreiben oder mein Kontaktformular nutzen.

Die marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie

Das A und O für einen erfolgreichen Verkauf

Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück reibungslos und erfolgreich vermarkten lassen? Dann ist eine professionelle Verkehrswertermittlung nach der aktualisierten ImmoWertV2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die beste Wahl. Im Vergleich zu einem nur grob arbeitenden Online-Tool lässt sich so eine fundierte, individuelle und realistische Preisfindung durchführen. Je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen dafür drei verschiedene Verfahren zur Anwendung, die ich Ihnen im heutigen Bericht kurz vorstellen und erklären möchte.

Für die Ermittlung eines Verkehrswertes gebräuchlich sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Gegebenenfalls können auch mehrere Verfahren herangezogen werden. Ein besonderes Augenmerk muss auf die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten gerichtet werden.

Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren gilt als das komplizierteste Verfahren zur Immobilienbewertung. Es wird insbesondere beim Verkauf von eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern angewandt. Hier steht der tatsächliche Wert der „Sache“ in Abhängigkeit von den (Herstellungs-) Kosten im Vordergrund. In diesem Verfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus den Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.

Das Ertragswertverfahren
Im Vergleich zum Sachwertverfahren geht es dabei vorwiegend um die erzielbaren Erträge (Rendite), sprich die Netto-Mieteinnahmen, die z. B. ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie erwirtschaftet. Dies ist vor allem für Kapitalanleger:innen interessant. In diesem Verfahren werden der Bodenwert und der Ertragswert der baulichen Anlagen bestimmt. Dieser wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Selbstverständlich sind beispielsweise besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen und Marktanpassungen mithilfe eines Marktanpassungsfaktors vorzunehmen.

Das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren kommt bei der Wertermittlung ähnlicher Grundstücke oder Immobilien aus einem Gebiet zum Einsatz. Dafür wird die sogenannte Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse oder ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor (insbesondere bei bebauten Grundstücken) herangezogen. Bei der Bodenwertermittlung kann bei Bedarf ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Das Vergleichswertverfahren wird meist bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken oder bei standardisierten Eigentumswohnungen in Wohnanlagen verwendet. Wenn eine Immobilie jedoch nun viele außergewöhnliche Merkmale aufweist, ist dieses Verfahren nicht ratsam.

Bitte beachten Sie: Der aufgeführte Verkehrswert in allen Wertermittlungsverfahren ist immer nur eine Momentaufnahme am Wertermittlungsstichtag. Berücksichtigt sind dabei die die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen in Ihrem Gebiet. Außerdem zählt der sogenannte Qualitätsstichtag, der besagt, in welchem Zustand sich Ihr Grundstück am Tag X befand. Bedenken Sie auch, dass sich in Ihrem Wohnumfeld immer etwas ändern kann, was die Infrastruktur oder Bebauung betrifft. Dies kann sich sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd auf Ihre Immobilie auswirken.

Mein Tipp: Ich rate Ihnen, eine Immobilienbewertung immer erst dann in Auftrag zu geben, wenn Sie zeitnah verkaufen möchten oder aus einem anderen wichtigen Grund (z. B. Scheidung) einen aktuellen Verkehrswert benötigen. Da neben dem Angebot und der Nachfrage am Immobilienmarkt auch Erfahrung, die Objektpräsentation und ein gutes Verhandlungsgeschick den Verkaufspreis mitbestimmen, empfehle ich Ihnen, sich für die Verkehrswertermittlung und den Verkauf Ihrer Immobilie an eine/n Makler:in Ihres Vertrauens zu wenden. Vergessen Sie nicht, das Thema ist deutlich komplexer als ich es hier darstellen konnte. Als Laie sind die einzelnen Verfahren ohne die Erklärung von Expert:innen kaum nachvollziehbar.

Wenn Sie an einer fundierten Wertermittlung Ihrer Immobilie interessiert sind, die sich am aktuellen Marktwert orientiert und Ihnen eine realistische Preisfindung garantiert, dann freue ich mich von Ihnen zu hören.

Gerne stehe ich Ihnen für weiterführende Fragen zum Beitrag zur Verfügung. Sie können mich anrufen, mir eine E-Mail schreiben oder mein Kontaktformular nutzen.

Lohnt sich der Verkauf mit Makler:in?

Eine Immobilie zu veräußern ist immer eine Herausforderung. Das Zusammenstellen der Unterlagen, die Frage, welchen Verkehrswert ein Objekt auf dem Markt nach der aktuellen Trendwende hat, der Zeitaufwand bei der Käufer:innensuche … Darüber hinaus stellt eine Immobilie einen großen Vermögenswert dar und Fehler wirken sich dementsprechend finanziell aus. Daher liegt die Überlegung nahe, ob ein Verkauf mit Makler:in sinnvoll ist. Im heutigen Ratgeber finden Sie Argumente, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen.

Beginnen wir mit dem Thema Marktkenntnis und Marktwertermittlung Ihrer Immobilie. Makler:innen haben immer den Vorteil, regional gut vernetzt zu sein und mit ähnlichen Objekten bereits Erfahrung gesammelt zu haben. Deshalb dürfen sich Verkäufer:innen darauf verlassen, dass ein Profi - neutral und sachkundig - für seine Auftraggeber:innen das beste Ergebnis erzielt. Meist trüben die Geschichte einer Immobilie und die emotionale Verbundenheit den Blick auf den realen Zustand und die aktuell erzielbaren Preise.

Dann stellt sich die Frage, wie die eigene Immobilie am besten präsentiert werden kann. Doch kennen Sie sich ausreichend mit dem Erstellen eines hochwertigen Exposés und ansprechender Fotografie aus, um Ihr Eigentum ins rechte Licht zu rücken? Können Sie Interessent:innen fachkundig beraten, verfügen Sie über souveräne, erprobte Verhandlungstaktiken und wissen Sie, worauf Käufer:innen vor allem achten?

Bitte glauben Sie mir, es gibt auch „schwarze Schafe“ in meiner Branche. Die meisten von uns sind jedoch tatsächlich daran interessiert, dass Verkäufer:innen und Käufer:innen gleichermaßen zufrieden und erfolgreich das gewünschte Ziel erreichen. Für uns Makler:innen ist es tägliche Praxis, fundierte Immobilienbewertungen vorzunehmen, zielgruppenfokussierte Präsentationen zu erstellen und Besichtigungstermine zu koordinieren. Wir wissen, welchen Mehrwert wir für unsere Kund:innen schaffen. Und natürlich sind wir auch finanziell am Erfolg beteiligt. Eine geschickte Verhandlungsführung, die Vorteile Ihres Eigentums fokussieren … schon hat sich daraus ein Nutzen für alle Beteiligten generiert, der sich auch für Sie langfristig bezahlt macht.

Selbstverständlich ist ein Immobilienverkauf eine sehr persönliche Angelegenheit. Umso besser ist es, eine/n Interessenvertreter:in an seiner Seite zu haben, der moderiert, unterstützt und über die erforderlichen Markt- und Fachkenntnisse verfügt. Vergessen Sie nicht: Ein Immobilienverkauf lässt sich nicht mit einem Gebrauchtwagenverkauf vergleichen und für den Keilriemenwechsel Ihres Fahrzeuges suchen Sie doch auch eine Fachwerkstatt auf. Es dürfte daher auch für Sie vorteilhaft sein, einen echten Profi persönlich kennenzulernen und danach zu entscheiden, ob sich ein Verkauf mit Makler:in für Sie lohnt.

Mein Tipp: Falls Sie sich bei der aktuellen Marktlage unsicher sind, wäre eine Option, Ihre Immobilie übergangsweise zu vermieten. Ein Profi kann Ihnen auch hier - ähnlich wie beim Verkauf - sämtliche Schritte abnehmen und eine große Hilfe sein.

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Vorteile einer Vermietung mit Makler:in

Sie haben eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das Sie nicht selbst bewohnen? Ihre Immobilie steht zurzeit leer und Sie stellen sich die Frage, was bei der aktuellen Marktlage für Sie besser ist: verkaufen oder vermieten? Dann darf ich Ihnen in aller Kürze vorab sagen: Das hängt ganz von Ihrer (finanziellen) Situation ab und ob Sie es sich leisten können, auf eine etwaige Markterholung zu warten.

Unumwunden lässt sich sagen, dass aus dem Pool potenzieller Käufer:innen viele aufgrund der gestiegenen Zinsen, Bau- und Energiekosten erst einmal den Rückzug angetreten haben. Das hat für Verkäufer:innen zur Folge, dass Immobilien zwar nach wie vor veräußerbar sind, jedoch häufig mit einer wesentlich längeren Vermarktungszeit. Was sich jedoch nicht geändert hat, ist die Nachfrage nach Wohnraum - Wohnungen wie Häuser. Im Gegenteil. Ehemalige Käufer:innen drängen auf den Mietmarkt und bringen viel Klarheit mit, wie viel Immobilie sie sich leisten können und worauf sie Wert legen.

Sollten Sie also momentan keinen größeren, einmaligen Geldbetrag für Investitionen benötigen, haben Sie eine hervorragende Möglichkeit, Ihre leerstehende Immobilie kurz-, mittel- oder langfristig gewinnbringend zu vermieten. Und das sehr schnell. So generieren Sie zeitnah und regelmäßig Einnahmen, die Sie für andere Zwecke zurücklegen können.

Auch im Falle einer Vermietung lohnt es sich, das Know-how eines/einer Makler:in Ihres Vertrauens in Anspruch zu nehmen. Ähnlich wie bei einer Veräußerung übernimmt ein Profi das Erstellen eines hochwertigen Exposés und die Koordination von Besichtigungsterminen. Darüber hinaus überprüft er die Bonität potenzieller Mieter:innen, erstellt einen rechtswirksamen Mietvertrag und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll. Natürlich erst nach einem ausführlichen Beratungsgespräch zu Ihrem Vermietungsobjekt und einem Vor-Ort-Termin, bei dem eine marktübliche Miete und die Zielgruppe definiert werden. Vor allem aber können Sie bei echten Expert:innen auf eine hohe Menschenkenntnis und viel Erfahrung setzen, die sich auch in Zukunft für Sie bezahlbar machen.

Mein Tipp: Für Mieter:innen sind möblierte Objekte oftmals sehr attraktiv. Dazu zählen z. B. 6.000 eingeschriebene Studierende, die in der Hochschulstadt Kempten auf der Suche nach Wohnraum sind und erst wenige Einrichtungsgegenstände besitzen. Das gilt ebenfalls für Monteur:innen von namhaften Unternehmen, die für ihre Mitarbeiter:innen verfügbaren und komfortablen Wohnraum anmieten möchten. Ein weiterer Vorteil: Möblierte Wohnungen erzielen deutlich höhere Mietpreise als unmöblierte. Und Sie erwirtschaften Einnahmen, bis für Sie der richtige Verkaufszeitpunkt gekommen ist.

Und wer weiß: Vielleicht möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung als Altersvorsorge behalten, zum Selbstbezug oder zur Aufbesserung Ihrer Rente durch Mieteinnahmen. Falls sich Ihre Immobilie noch nicht lange in Ihrem Besitz befindet, sind vielleicht auch die Abschreibungsmöglichkeiten für Sie noch interessant. Es gibt viele Möglichkeiten und mit Sicherheit eine passende Lösung. Lassen Sie sich auf jeden Fall unverbindlich und professionell beraten!

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Wohneigentum - das gebundene Kapital

Wie Ihre Immobilie im Alter nicht zur Last wird

Die Kinder führen längst ihr eigenes Leben, das Haus oder die Wohnung ist nicht barrierefrei und die Einnahmen sind seit Rentenbeginn reduziert … Viele Menschen im fortgeschrittenen Alter sehnen sich nach Entlastung und überschaubarem Wohnraum. Denn der Wunsch nach mehr Freiheit und Sorglosigkeit ist nach den intensiven Familien- und Berufsjahren nur zu verständlich. Gehören auch Sie zu jenen Immobilieneigentümer:innen, die reich an Kapital, aber knapp an liquiden Mitteln sind?

Dann möchte ich Ihnen heute unterschiedliche Optionen aufzeigen, dies zu ändern.

1. Das Haus veräußern
Ganz klassisch verkaufen Sie Ihre Immobilie und ziehen in ein kleineres, altersgerechtes Objekt, das Sie kaufen oder mieten. Eine gepflegte Wohnanlage punktet mit einem Rundum-Service, der Ihren Alltag erleichtert. Dafür sollten Sie emotional für eine große Veränderung bereit sein.

2. Verkauf und Rückanmietung
Sie wollen in Ihrer gewohnten Umgebung bleiben? Dann können Sie Ihr Haus veräußern und im Anschluss mieten. Der Wert Ihres Grundstücks steht Ihnen als Einmalbetrag zur Verfügung. Investitionen sind ab dann Vermietersache. Achtung: Ihre Immobilie wird in diesem Modell keinen Höchstpreis erzielen und sie wird nicht an Ihre Nachkommen vererbt.

3. Darlehensaufnahme und Besicherung
Auch in diesem Fall bleiben Sie in Ihrer Immobilie wohnen, nehmen aber ein Darlehen auf und lassen dieses durch eine Grundschuld auf dem Haus besichern. So können Sie altersgerecht umbauen oder energetisch sanieren. Allerdings haben ältere Eigentümer:innen häufig die Schwierigkeit, von Banken oder Kreditinstituten ein sog. Immobiliar-Verbraucherdarlehen zu erhalten.

4. Die Umkehrhypothek
Hierbei handelt es sich weniger um eine Hypothek als um ein Finanzdienstleistungsprodukt und Immobilienverrentungsmodell, wofür Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen. Vielmehr werden Sie Kreditnehmer:in. Sie erhalten dafür wahlweise eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente ohne regelmäßige Rückzahlung, da diese gestundet wird. Erst zu einem vereinbarten Fälligkeitsdatum - nach Ihrem Tod oder mit dem Umzug in ein Pflegeheim - wird der Kredit von Ihren Erb:innen abgelöst. Nachteil: Die Höhe Ihres Kredites wird wahrscheinlich nicht Ihren Wünschen entsprechen.

5. Immobilien-Leibrente
Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten den Erlös als eine Art Rentenzahlung, deren Höhe und Modalitäten Sie mit dem/der zukünftigen Eigentümer:in vereinbaren. Anstelle eines regulären Kaufvertrags wird ein Vertrag zur Leibrente erstellt, der ein notariell verbrieftes, üblicherweise lebenslanges Wohnrecht enthält. Sobald Sie als Verkäufer:in versterben, geht Ihre Immobilie auf den/die Käufer:in über. Vorteil: Sie treten mit dem Verkauf zahlreiche Pflichten (Instandhaltung) an den/die Käufer:in ab.

6. Nießbrauch und Wohnrecht
Der Nießbrauch erlischt stets - das Wohnrecht i. d. R. - mit dem Tod des Nutzers. Beide werden mit einem Eintrag im Grundbuch zugesichert und sorgen für den Verbleib in den eigenen vier Wänden. Mit einigen Unterschieden. Beim Nießbrauch verkaufen Sie Ihre Immobilie und können weiterhin darin wohnen oder sie vermieten oder verpachten. Im Allgemeinen sind Sie aber auch nach wie vor für größere Reparaturen etc. verantwortlich. Beim Wohnrecht sind Sie lediglich - wie beim Mieten - für kleinere Maßnahmen zuständig. Allerdings haben Sie dafür im Falle Ihres Pflegebedarfs keinen Anspruch, Ihr Wohnrecht zu übertragen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die Sie mit einer umfassenden Beratung beleuchten sollten.

7. Der Teilverkauf
Hier veräußern Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie und der/die Teil-Käufer:in wird zum/zur stillen Teilhaber:in. Als ursprüngliche Eigentümer:in können Sie Ihr Haus/Ihre Wohnung weiterhin wie gewohnt bewohnen oder vermieten. Im Grundbuch wird wieder ein Nießbrauch eingetragen. Im Gegenzug erhält der/die Miteigentümer:in eine monatliche Nutzungsgebühr von Ihnen, die auf Grundlage einer seriösen Verkehrswertermittlung zu entrichten ist. Vorteil: Sie erhalten sofort eine Summe X für Ihre Lebenspläne, bleiben weiterhin Eigentümer:in der Immobilie, die im Wert bis zum endgültigen Verkauf Ihrer Anteile noch steigen kann.

Mein Tipp: Machen Sie sich rechtzeitig „schlau“ und investieren Sie Zeit in die Recherche der unterschiedlichen Möglichkeiten. Welches Modell ist passgenau auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten? Suchen Sie sich erfahrene Expert:innen zu diesem komplexen Thema und lassen Sie sich ausführlich beraten.

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Erbengemeinschaft - erben ohne Interessenkonflikt

Erbengemeinschaften werden häufig mit ihrem Immobilienerbe zur Schicksalsgemeinschaft. Zum einen gilt es den Verlust lieber Angehöriger zu betrauern, zum anderen bahnen sich häufig Konflikte an, wenn mehrere Hinterbliebene erben. Der positive Aspekt und auch die Freude über Immobilieneigentum wandeln sich oft rasch mit der neuen Verantwortung. Plötzlich werden die Erbenden gleichermaßen mit einer Reihe von Kosten, Pflichten und Rechten konfrontiert, die den Familiensegen schnell in eine Schieflage bringen können. Verkaufen, die Miterb:innen ausbezahlen, die Immobilie vermieten oder selbst bewohnen? In diesem Beitrag erhalten Sie einige Denkanstöße, wie Sie den Herausforderungen eines gemeinsamen Erbes begegnen können.

Da ich Sie als Immobilienmaklerin nicht rechtlich beraten kann und darf, teile ich exemplarisch ein Beispiel mit Ihnen. Unabhängig, ob Sie als Erbengemeinschaft vom Erblasser oder der Erblasserin zu gleichen Teilen oder unterschiedlich begünstigt wurden - Sie gemeinsam erben mit dem Nachlass sämtliche Verpflichtungen.

In meinem Beispiel handelt es sich um drei Brüder, die nach dem Tod des Vaters ein Haus in Waltenhofen/Allgäu geerbt haben. Alle drei leben an sehr unterschiedlichen Orten, nur einer in der Nähe von Kempten. Aufgrund der geringen Distanz zur geerbten Immobilie ergab sich sofort die erste Frage mit Konfliktpotential: Ist es nicht selbstverständlich, dass sich der „Hiesige“ um sämtliche Angelegenheiten kümmert? Vielleicht wäre dies auch Ihr erster Gedanke. Doch ist es beim näheren Hinsehen noch so?

Viel Zeit und Mühe Mit einer Erbschaft sind viele Behördengänge und viel Arbeit verbunden. Da der Vater bis zu seinem Tod in dem großen Haus gewohnt hat, gibt es einen hohen Renovierungsrückstau. Bevor überhaupt an eine eventuelle Vermietung gedacht werden kann, gilt es die emotional belastende Aufgabe des Ausräumens zu bewältigen und die Handwerker:innen zu koordinieren. Für einen Bruder allein eine riesige Aufgabe und viel Zeitaufwand. Falls er sich dann noch für falsche Umbaumaßnahmen oder Mieter:innen entscheiden sollte, taucht das zweite Konfliktpotential auf: Muss er nun alleine die Verantwortung dafür übernehmen? Oder wird er sogar für seinen Mehraufwand von seinen Brüdern entschädigt? Erhöht sich sein Erbanteil bei einem Verkauf, um seine Mühen zu honorieren?

Rasch stellt sich in so einem Fall eine emotionale und faktische Schieflage ein, die - laut Gesetzgeber - in einer Erbengemeinschaft durch gleiche Rechte und Pflichten ausgeschlossen sein sollte. Gehen wir bei dem Haus in Waltenhofen von einem Wert von 600.000 Euro aus. Sind Sie hier immer noch der Meinung, dass alle drei trotz unterschiedlichem Engagement jeweils 200.000 Euro erhalten sollten? Wie Sie sehen ... im Detail liegen die Schwierigkeiten eines gemeinsamen Erbes.

Die mögliche Auszahlung Nehmen wir einmal an, dass einer der Geschwister die Immobilie behalten und vermieten möchte. Der Bruder wäre dafür sogar bereit, die beiden anderen auszubezahlen. Doch hier lauert ein weiteres Konfliktpotential: Der Bruder könnte versuchen, den Wert des Hauses möglichst niedrig anzusetzen, um die Auszahlungssumme gering zu halten. Daher stellt er beim Verkauf eher die Nachteile der Immobilie in den Vordergrund. Die beiden anderen Brüder möchten natürlich eine möglichst gute Bewertung, um ihren Erbanteil hoch zu halten. Sie werden also alle Vorteile hervorheben.

Eine unschöne Situation. Daher gebe ich Ihnen zwei Denkanstöße: Erstens birgt eine Vermietung stets das Risiko, wie und ob der gewünschte Ertrag erzielt werden kann. Häufig ist eine Vermietung mit viel Aufwand und Ärger verbunden. Zweitens führt die Auszahlung an die restlichen Erben mit hoher Wahrscheinlichkeit – wie oben bereits angeführt – zu einem schwerwiegenden Interessenkonflikt. Doch bei Erbengemeinschaften geht es darum, eine Einigkeit der Interessen herbeizuführen mit dem Ziel, einvernehmlich handeln zu können.

Meine Empfehlung in solchen Situationen lautet daher, eine/n unabhängige/n Makler:in aufzusuchen, die/der sich objektiv gegenüber allen Erben verhält und die/der die Immobilie in den Verkauf bringt. Bei der Wahl sollte darauf geachtet werden, dass der/die Makler:in über das nötige Fingerspitzengefühl und viel Empathie verfügt, da oft automatisch ein Großteil der Familiengeschichte offenbart wird. Erfahrene Makler:innen sind meist gute Meditator:innen und an erster Stelle professionelle Dienstleister:innen, die den geplanten Verkauf im Visier behalten und den bestmöglichen Preis für die Erbengemeinschaft erzielen wollen. Ein weiterer Vorteil wäre in diesem Fall, dass ein/e Makler:in für alle Beteiligten den aufwendigen Veräußerungsprozess übernimmt, den alle drei Brüder zu gleichen Teilen vergüten.

Aus meiner Erfahrung lohnt es sich in verzwickten Immobilien-Erbfällen immer, einen Profi mit dem Verkauf zu beauftragen. So kommt es neben dem traurigen Verlust von Angehörigen nicht zusätzlich zu einem belastenden Streit. Mit der Bevollmächtigung eines/r Maklers/Maklerin gehen sämtliche Aufgaben wie das Erstellen eines Wertgutachtens und hochwertigen Exposés, das Einstellen in sämtliche Immobilienportale und zeitraubende Immobilienbesichtigungen an diese/n über.

So bleibt der Erbengemeinschaft Zeit sich auf das Wesentliche zu konzentrieren und das Schöne am Erbe zu bejahen. Schließlich stecken im Verkaufserlös viele Möglichkeiten, um sich einen lang ersehnten Traum zu erfüllen oder ein barrierefreies Apartment für die Altersvorsorge zu kaufen. Egal, wofür sich die drei Brüder in unserem Fall dann entscheiden: Ihre Energie kann in die eigene Lebensqualität fließen und nicht in einen langwierigen Erbschaftsstreit.

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Immobilie und Scheidungsfall

Laut Statista, einem Anbieter für Markt- und Konsumdaten, wurden im Jahr 2021 in Deutschland rund 39,9 Prozent der Ehen geschieden. Trotz oft langjähriger Probezeiten ist eine Heirat eben doch kein Garant für lebenslanges Glück. Ich möchte frisch Verliebten und Verlobten bestimmt nicht den Wind aus den Segeln nehmen. Es ist jedoch ratsam, bei einem gemeinsamen Immobilienkauf schon im Vorfeld das Undenkbare anzudenken und vorzusorgen.

Schnell gesellt sich nämlich zum Scheidungsfrust noch ein finanzieller Verdruss, wenn die Partner mit einem hohen Darlehen in eine Immobilie investiert haben. Bereits vor der Eheschließung ist es daher empfehlenswert, den Scheidungsfall zu berücksichtigen und mögliche Belastungen zu reduzieren. Denn häufig ist es so, dass in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft sowohl die wirtschaftlich stärkere als auch schwächere Seite massiv benachteiligt wird. Ohne eine friedliche Einigung kann es sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Wer vorsorgt …
Viele Paare trennen sich nicht im Guten. Das Vertrauen ineinander ist getrübt. Wer in der Immobilie wohnen bleiben darf oder ob sie verkauft wird, unterliegt dann meist keinen fairen Vereinbarungen mehr. Das ist schade und unnötig, da es mit fachlicher Beratung hervorragende Vorsorgemaßnahmen für alle Eventualitäten gibt. Wer Klarheit hat, braucht sich nicht zu streiten und kann seine Kraft für einen neuen Lebensabschnitt einsetzen.

Hoher Wertverlust Oft werden Häuser und Wohnungen ohne Regelung übereilt verkauft und unprofessionell am Markt - mit enormen Wertverlusten - angeboten. Das merken natürlich geschickte Käufer:innen und Strateg:innen, die die Notsituation des ehemaligen Paares ausnützen und den Preis schamlos drücken wollen. Oft kommt am Ende solch’ eines Privatverkaufes weniger heraus als die noch zu tilgende Hypothek. So kann eine Scheidung sogar existenzbedrohende Folgen haben.

Zeit für das Wesentliche Als Immobilienökonomin rate ich daher zu einem Profi, der neutral und fokussiert - nach einer gründlichen Wertermittlung - die Immobilie adäquat verkaufen kann. Damit bleibt bei einer Scheidung Zeit für Wesentliches. Man darf nicht vergessen wie schwer es sein kann, Besichtigungstermine durch das frühere Heim zu absolvieren. Unzählige Emotionen und Erinnerungen verschleiern oft den objektiven Blick. Im schlimmsten Fallen versuchen sich die ehemaligen Ehepartner:innen bei einem Privatverkauf noch gegenseitig zu schaden.

Hier braucht es eine/n Immobilienmakler:in mit Fingerspitzengefühl, der/die mit Marktkenntnis, zielführender Vermarktung und viel Empathie dafür sorgt, dass keine/r übervorteilt wird. Vergessen Sie bitte nicht: Immobilienexpert:innen sind mit solchen Ausnahmesituationen vertraut. Sie können als Meditator:innen vermitteln, um beim Haus- und Wohnungsverkauf das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Am Ende sollen schließlich beide vom Verkauf profitieren.

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